女粉自述：450万想买南向四房，我是如何在暴击中成长的
搞房地产，是真的难。
自从被亲友知道我做房产小编后，只要想在广州买房的，都来问，“什么房子涨得快，住得舒服，还便宜”，简单粗暴，听得人想翻白眼。
Alina就是其中一个，从去年底开始，一直问我，买哪里？买哪里？
不过，说起来，Alina挺不容易的，夫妻收入不低，月均4万多，但首套买在郊区亏了，能腾挪的钱只有150万，现在经济形势不稳定，上有老下有小，不敢用太多杠杆，总价预算450万左右。
这个预算不上不下，挺难的，而且入过坑，Alina各种小心，又和老人、小孩生活，要求巨多。
买房，太难了（广州房产摄）
比如，吃过房子不涨反跌的亏，地段成长性不能少，否则下次换房要哭死。
再如，夫妻都在珠江新城上班，不想再经历地铁停运，打车费150元的远郊生活，必须中心区。
又如，要南向房，北向，冬冷夏热不说了，冬天下午3点后，客厅就暗了，别问为啥知道的。
钱包不够，还既要又要还要，能怎么办呢？只能采取精明主妇惯用伎俩，货比三家。
Alina，从科学城、老黄埔，再到万博，人气红盘都看了个遍，二手呢，东荟城、中鼎、欧泊等一众口碑好的盘，也踩完了，仍下不了决心。
自己搞不定，身边的朋友找了个遍，首个“被虐”的就是房产君，一顿海底捞后，话匣子打开。
底线不能破，地段要有潜力
第一道“送命题”：什么样的房子有成长性？
这话，真不好接，楼市“阴晴不定”，谁能打包票？好在，有一方法能参考。
“在市场乍暖还寒的现下，去看看哪里最热，哪里涨得多？这些地方就是有价值支撑的。”
根据房产君报道，在其他区域还打价格战时，珠江新城、第二CBD率先破冰了。
前2个月，珠江新城卖了近30套千万级二手房，其中，颐德公馆的法拍房，都去到约19万/平。
而第二CBD的美林湖畔，一周卖了6套，售价7.5-8.2万/平，相比去年底，还涨了5000元/平。
“看明白了吗？买房可以不懂投资，但得看钱的流向，广州楼市往东走，跟着风口，不一定能吃肉，但喝汤稳稳的。”
Alina恍然大悟，虽然珠江新城、金融城和琶洲买不了，但老黄埔和科学城可以看。
必须近地铁，通勤约40分钟
板块敲定了，第二步再找交通方便的。
对于打工人来说，尤其是像Alina这种不会开车的，地铁就是生命线，而且不能远离地铁口，步行500米为佳，通勤不超40分钟。
Alina此前买的远郊房，到地铁口近2公里，被每天公交/骑共享单车接驳的经历整怕了，碰上塞车、刮风下雨，真想抹泪。
为啥要求通勤40分钟？也因为心酸经历，以前通勤80分钟，有时加班到8点，回到家，娃睡了，早上7点多钟出门，娃没醒，话都说不上。
Alina现在租房，通勤40分钟左右，即便8点下班，回到家还能陪娃玩半小时，或夜跑两圈。
更关键的是，近不近地铁，楼盘价值相差不是一星半点，大家可以自己看看数据。
然而，地铁盘不好找。
Alina跑了一圈，发现科学城已开通的6号线、21号线和在建的7号线，均无法直达珠江新城，转1-2次，得折腾约1小时。
就算忍受这个通勤，选择也少，真地铁盘仅一个，还拿不下，三房总价600万左右，另一个距地铁站较近，约800米的项目，大平层要800多万。
至于二手房，优质单位超5万/平，与新房价差不大，不在Alina考虑范围内。
一圈圈对比后，Alina觉得专注老黄埔，比较好。
一来，这里紧邻天河，有5号线直达珠江新城这一杀手锏，实现约40分钟通勤；二来，老黄埔发展阶段不一，有价格梯队，淘一淘，或有笋盘。
配套产品好，方便五口人生活
锁定老黄埔后，个盘选择也很讲究。
其一，社区要有配套的学校。
Alina有一个1岁的宝宝，有二胎计划，所以，无论是现在，还是未来，学校都是刚需。
而广州去年11个区有8个，134个小学发出学位预警，社区配建学校，才是安全牌。
其二，自住房，社区品质不能将就。
数据显示，一个成年人每天至少有13-20个小时在家里度过，这意味着社区质量，决定生活质量。
楼间距够不够大、有没有漂亮的大园林、户型是否朝南，空间尺度足不足，直接影响居住体验。
需求明确后，看看约450万在老黄埔的选择：
在大沙地，445-478万，只能上车80多平北向小三房，1个卫生间，无法满足一家五口人生活。
在鱼珠，能入92平3+1房，但有3个犹豫的点，北向，1个卫生间，项目到最近地铁站约2.5公里，要坐地铁得接驳。
Alina越看，焦虑越深，可以找到心水房吗？
幸而，经过层层筛选，挑剔的Alina终于淘到一一匹配需求的楼盘——越秀滨江·星航TOD。
为了全面了解项目，Alina看房前，研究了规划，并到周边细细考察，狠狠做足功课。
Alina翻阅规划，发现星航TOD处于黄埔临港经济区，属于第二CBD。
前面房产君也说过，城市往东发展，第二CBD是珠江新城、琶洲之后的第三站，发展势在必行。
而且，第二CBD还有一个先天优势，可以与珠江新城、琶洲连贯发展，相对其他新城，发展这样的区域，投入更少见效更快，想不被重视都难。
此外，Alina的朋友@拆神说，星航TOD周边有很多旧改项目，也有看点。
目前，庙头村、双沙村、南湾村、沙步村、南岗村都已过会，属于优先推进之列，Alina现场看到庙头村很多建筑都拆了。
昨天（3月14日），广州公共资源交易中心确认了黄埔新溪旧改花落华润置地、平安联合体，信号强烈，意味着老黄埔旧改没有停。
不难想象，随着7条旧村连片开发，项目周边的环境、交通、教育等，将在近年内大幅提升。
庙头村在拆迁，摄于3月12日
第二个打动Alina的点是交通。
Alina是坐地铁去看房的，从13号线南海神庙站步行到项目，约500米，也就一两首歌的时间。
在周边转的时候，Alina还惊喜地发现庙头站2个地铁口都在项目红线范围内，不到100米，简言之，出了社区门，就能进地铁口。
庙头站是5号线东延线段和13号线二期的站点，直通金融城、珠江新城、天河公园和环市东等，都是广州重磅板块，含金量不小。
关键的是，这两条线路，不是纸上谈兵，在建设中，预计2023年开通。
同时享受双地铁线直达珠江新城，Alina数了数，全市找不出三个项目。
逛了一圈周边，Alina满意后，才到销售中心。
第一件事就是打听项目是否配建学校，不用蹭别人的，学校在自家社区，才有安全感。
从规划图可以看到，星航TOD配建9班幼儿园、24班小学，孩子下楼就是校门。（注：学校地段划分，以教育局当年公布政策为准。）
商业也不用担心，旁边有时代商业体（规划中），建成后可以满足日常需求。
想要高阶配套？自驾约一集海贼王的时间，有山姆会员店、美林等大型商业，逛街看电影，吃饭约会，统统不愁。
不得不说，老黄埔周边配套真丰富。
山姆会员店
对于社区品质，Alina也认可。
这是第二CBD极少见的低密社区，容积率仅2.44，楼间距最宽约85米，并做了抬高设计，打造围合式园林，与周边形成天然屏障。
这意味着楼体不会太密太高，采光通风好，园林也大，在社区生活不用担心被外界干扰。
项目规划图
至于园林效果，让人忍不住期待。
据销售介绍，将参考售楼处打造重叠回环，移步换景的立体园林，当中还有一个蓝宝石泳池。
由擅长做豪宅园林的滨江集团负责，打造过武林壹号、滨江壹品等10万+/平的项目，口碑不错。
项目展示区园林实景
南向3+1房，满足改善需求
最后来看产品，正在热推的4栋，建面约98平3+1房、建面约115平和119平四房，皆是朝南设计。
Alina看中的建面约98平3+1房，更有三大亮点：
其一，三开间朝南+卧室满面屏飘窗，通风采光和景观面都很出色。
其二，3+1房，玄关处带灵动空间，Alina的老公计划做游戏房，尽情开打，不用担心打扰家人。
其三，开间宽敞，达到约3.5米，可在玄关处打造一整排收纳柜，既美观，又满足家庭收纳需求。
至于样板房，Alina用手机拍了图片，感兴趣的可以看看。
建面约115平和119平四房户型，格局差不多，亮点在于单边位，南北对流，舒适度更高。
这个户型有四个卧室，带独立入户花园，功能间丰富，二胎家庭也实用。
更震撼的是，带超6米宽的南向阳台，采光通风一流，还能侍弄花草，打造空中花园。
判断户型优劣，除了格局，日照时长和噪音也是硬指标，Alina为此还找房产君做了专业分析。
在全年日照最短的冬至日，4栋全户型有日照，其中约98平单位和约119平单位，全楼层日照4小时以上，三开间朝南，客厅、卧室，都不愁日照。
噪音影响也低，4栋远离马路，白天，即便最北边的户型噪音都不超50分贝；深夜，所有户型不超45分贝，均能享受安适的夜晚。
对了，如果你想要更详细的日照和噪音数据，可添加房产君微信（微信号：GZhouse1）咨询。
作为越秀地产轨交区域开发的第五个TOD项目，星航TOD一如既往保持越秀TOD的高水准，坐拥第二CBD地段，并兼顾舒适度，难怪Alina心动。
你呢，认可Alina的选择吗？欢迎留言区讨论。
最后，房产君爆料一个重磅消息，星航TOD即将推出中心区罕见的低密小洋楼，容积率仅1.5，堪比别墅区，喜欢的朋友要密切关注了。
要知道，越秀上一个推出小洋楼的星樾，就相当火热，卖一次爆一次，很多人拼手速都抢不到。
对了，大家如果还有疑问，或对项目感兴趣，可以扫描下面的二维码，会有专业的置业顾问为大家耐心解答。注意了，星航TOD正在推出30套特价单位，还有额外98折，机会难得。
另外，房产君还新建了“越秀TOD·星航”交流群，想进群的朋友，可以扫描识别下方二维码。
扫一扫，进群了解更多信息
项目电话：020-8566 5888
项目地址：广州黄埔区5号线庙头站上盖/13号线南海神庙站旁